El 1° de mayo los contratos de alquiler percibirán una nueva suba para quienes tengan ajuste en ese mes en sus acuerdos. En la actualidad, persisten tres tipos de contratos: los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, los que lo hicieron luego de la actualización de la normativa -en octubre de 2023- y los que se pactaron a partir de la derogación de la ley. Por lo que, el aumento dependerá del índice de cada uno.
De esta manera, una de las actualizaciones se calcula sobre los acuerdos que se firmaron en mayo de 2023 y se ajustan por ICL (Índice de Contrato de Locación). Estos atravesarán su último incremento este nuevo mes, ya que se hicieron por tres años y con aumentos anuales, bajo la entonces vigente ley de alquileres. En 2026 deberán renovarse, para lo cual inquilinos y propietarios pueden fijar nuevas condiciones, o darse por terminados.
El ICL es publicado por el Banco Central y, desde que entró en vigencia, se caracterizó por tener aumentos constantes por encima de la inflación. Sin embargo, desde septiembre de 2024 se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste. Pero, además, el quinto mes del año muestra un cambio de paradigma: luego de tres años, por primera vez el aumento es por debajo del 100%.
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Así será el incremento de acuerdo a cada contrato
Por ICL:
En mayo de 2025, los contratos firmados en el mismo mes el 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual (ya que finalizarán en 2026 y se deberá volver a acordar el nuevo contrato bajo las vigentes condiciones del mercado) del 95,24%, casi 21 puntos porcentuales menos que los registrados en abril (116,85%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $780.952, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $1.171.440 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por Casa Propia:
Cabe destacar que en mayo también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley -son los que fueron pactados desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en mayo será de alrededor del 56,7% (este valor es aproximado ya que todavía no se publicó el correspondiente).
Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023 bajo la ley, el 1° de mayo de 2025 deberá abonar el tercer ajuste actualizado por Casa Propia de $1.136.693.
Por IPC:
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Para quienes firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de mayo se calculará con el último índice publicado por el INDEC -marzo de 2025-, por lo que el incremento será del 11,51%. En números concretos: si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en marzo será de aproximadamente $557.525. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $892.040.
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¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
En el quinto mes del año finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por rescindirlos, deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
En números concretos, los precios de publicación de alquileres en marzo de 2025 aumentaron un 43.2% (los últimos reportados hasta el momento) en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop.
A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 95,24% anual en el mismo mes. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 55,9% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.
“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar hoy opciones mas económicas publicadas”, afirma Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
